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第275章 妙点子（第1页）

郭涛和黄瑶选择了镇上唯一的一家清汤火锅。说起这种火锅，还是西北的一种特色，就是锅底是一锅矿泉水的凉水，上锅之后现场加入花椒、辣椒以及生姜、香菜、大葱、大蒜等调料。全程不加入任何的油。等锅开以后，先煮一些羊肉进去，一般选新鲜的羊排骨或者后腿肉切条。等肉煮熟了先吃肉，当然，肉煮好以后，汤也是很不错的羊肉汤。所以吃起来会相对清淡一点，煮出来的羊肉汤也非常新鲜，可以直接喝。等汤喝一点，就可以再加水，煮其他的菜了。相对于四川和重庆的麻辣火锅以及南方的三鲜火锅，可以说是一种独特的西北味道的火锅。为了这顿饭，黄瑶提前安排人预定了包厢。包厢内，郭涛和黄瑶相对而坐，桌子上点着一支蜡烛，屋里除了蜡烛就剩下一些氛围灯。黄瑶精心准备了一顿烛光晚餐。快半年没有见到黄瑶，今晚的黄瑶却把郭涛给惊艳到了。烛光在黑暗中将她的半片面庞勾勒出来，轮廓竟是奇美，长长的睫毛也被烛光染了一层融融的金色，衣领微微后褪，露出半截修颈，莹白细腻，宛如牙雕玉琢，也被那橘黄色的灯光浸染，有着说不出的温柔韵致。那玉盘似的面容，精美绝伦，两弯黛色的眉，笼着一对流转的秋波，完美的搭配，顾盼生辉。更令人叫绝的是小巧可爱的红唇，真如成熟的樱桃一般鲜艳诱人。淡淡倦倦的笑意，缠绵在嘴角，任何人都难以控制想吻一下的冲动。这世间罕有的绝色，惊艳绝伦。而且，半年不见，原来印象中那个不会打扮，穿着邋遢的黄瑶不见了。今晚的黄瑶一袭白色的晚礼服，配上黑丝长腿袜，再搭配上那闪亮的星钻水晶鞋。外加感觉有些像空姐的独特气质，怎么看怎么好看。郭涛一时看的都有些发呆，原来黄瑶竟然可以这样美丽的。郭涛心里默默的想。两人点了半斤羊排、半斤羊腿肉切条、牛肚、生菜、红薯片、定西宽粉、香菜、笋尖、还要了一盘香菇和金针菇，外加一碟花生米。知道郭涛爱喝一点酒，黄瑶还准备了一瓶茅台。但是却被郭涛换掉了。郭涛选择了甘州省的酒，老皇台。据说当年这酒有个广告，叫做“北有皇台，南有茅台”，虽然说是两种不同风格的酒，一种是浓香型的，一种是酱香型的，很难比较，但也足以说明这个牌子的酒当年深的西北人的喜爱。黄瑶帮郭涛倒了一杯酒，给自己也倒了一杯。郭涛这是第一次见到黄瑶喝酒。“你不会喝酒的话就别喝了，我一个人喝就好了”，郭涛笑着说道。因为在郭涛的心目中，女孩子喝酒总是不对的，哪怕是自己的老婆。“不，我想陪你喝两杯，其实我会喝酒的。当初高启强收留我的时候，我和高晓晨有时候出去吃饭也会偷偷喝酒，只不过大人们不知道而已。其实我酒量可以的。你不用担心。”，黄瑶笑着说。郭涛这才发现，原来以前自己真的没有注意过黄瑶。不了解她会不会喝酒，也从没有发现精心打扮以后的黄瑶会如此的美丽动人。看起来灰鸭子变为白天鹅的故事不仅仅是在童话里面出现，现实中也会遇到。只不过自己的运气比较好而已。“那好吧，咱们都少喝点。”，郭涛说完，端起酒杯和黄瑶碰了一杯，一干而尽。黄瑶喝完酒，赶快喝了一口酸奶。毕竟黄瑶所说的喝酒都是很早以前上学的时候喝的，已经很久没有喝过酒了。这时候服务员进来了，将羊排和切好的羊肉倒进了锅里面，并嘱咐黄瑶和郭涛等锅开15分钟之后就可以吃了。如果想喝羊肉汤，这里有准备好的空碗和香菜、小葱沫，两人可以自己盛汤喝。菜已经上齐了，服务员希望两人用餐愉快，随后就退下了。这时候，包厢内就剩下黄瑶和郭涛了。烛光晚餐的气氛配上暖暖的火锅，有一点点温暖的感觉。两人随后就开始聊天，反正等吃到肉还需要15分钟。“你是不是最近遇到什么难题了，老是闷闷不乐？”，黄瑶问道。“闷闷不乐？不会，我怎么会？主要是最近工作上的压力有点大，摊子铺的太大了，资金紧张你不要紧张，我可是郭涛呀，怎么会”郭涛解释给黄瑶，让黄耀不要担心。“如果资金紧张，你给我说呀，富强集团的资金我可以给你周转100亿。你看够吗？郭涛大哥”，黄瑶乘机喊郭涛为大哥，这样显得更加的亲切。郭涛倒是没有注意，反而是开解黄瑶。“100亿？那还差得远你知道吗？黄瑶我郭涛的目标是将老城区市场改造进行全国布局，那时候整个华夏都会出现我的老城区市场改造项目。即便是每个城市需要2个亿的资金，缺口也在600亿以上，不是100亿能够解决的。”，！“600亿？我的天，目前我们强盛集团账面确实拿不出来这样多，我们再来想想别的办法吧，你说说你的旧城区市场项目是不是和我们一起合作的海口市旧厂街市场一样的呢？”黄瑶问道。“确实是一样的”，郭涛自己喝了一杯老皇台酒。“其实还有一种办法，可以很迅速的筹到大笔的资金。因为我是学财务和金融的。所以我知道这种方法。郭大哥，你知道有一种基金，叫做reits基金。简单来说也就是房地产信托投资基金。房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式收益主要来源于三个部分，简单来说呢，就好比郭大哥你的企业。先有租金收入和房地产升值；其次郭大哥你的企业将收益的大部分将用于发放分红，这就是reits基金的优势。基金在缓慢的升值，而且每年都有分红收入。简单来说，就是把房子证券化了。reits宛如一座桥梁，以发行收益凭证为基石，汇聚了特定多数投资者的资金之流。它由专业的投资机构精心雕琢，犹如一位睿智的建筑师，对房地产投资进行着精细的经营管理，并将投资的综合收益如甘霖般按比例分配给投资者。与我国那纯粹属于私募性质的信托不同，国际意义上的reits在本质上恰似基金，虽有少数宛如夜空中的孤星属于私募，但绝大多数则如璀璨的繁星般属于公募。reits既能如闭关的隐士般封闭运行，亦可如灵动的舞者般上市交易流通，其形态恰似我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的reits犹如一颗耀眼的明珠，收益最为夺目（132），欧洲稍逊一筹（81），而亚洲reits的平均收益则如黯淡的星辰般最低（76）。然而，由于欧债危机这股狂风的肆虐，欧洲reits的收益率如坠落的流星般迅速下降至-92，而北美地区的reits却宛如凤凰涅盘般取得了120的平均收益。由此可见，在不同的时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往犹如天壤之别。黄瑶说完，含情脉脉的看了一眼郭涛。其实在黄瑶的心目中，郭涛已经成为自己心目中的男神。郭涛并没有注意到这些，而是依然子在全神贯注的听黄瑶说。见黄瑶停了下来，郭涛说：“那你说说，这种基金的优点是什么？”。黄瑶说：“reits的魅力在于:通过资金的"集合"，为中小投资者提供了投资与利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。”郭涛知道了优点，对于这种基金的历史有多久有所疑问，所以说；"黄瑶，你知道这种基金的历史吗？有多少年的发展了？“黄瑶喝了一口酸奶，笑了一下：“别急，郭大哥，我慢慢说给你听。世界上第一只reits在美丽国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，reits也是为了逃避管制而生。随着美丽国政府正式允许满足一定条件的reits可免征所得税和资本利得税，reits开始成为美丽国最重要的一种金融方式，一般情况下reits的分红比例超过90。美丽国大约有300个reits在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。从本质上来看，reits宛如一座桥梁，连接着资产与证券化。reits具有两种典型的运作模式，其一犹如一个聚宝盆，特殊目的载体公司（spv）向投资者抛出收益凭证这颗“金种子”，将所募集的资金汇聚起来，如涓涓细流般集中投资于写字楼、商场等商业地产这片“肥沃土壤”，并将这些经营性物业所孕育出的现金流向投资者还本归息；其二恰似一个魔法宝箱，原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产精心打包，设立专业的reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为璀璨明珠，均等地分割成若干份，如珍贵礼物般出售给投资者，然后定期派发红利，实际上为投资者呈上的是一种类似于债券的投资盛宴。相比之下，写字楼、商场等商业地产的现金流恰似一泓清泉，远较传统住宅地产的现金流更为稳定，因此，reits宛如一颗璀璨的明珠，通常只适用于商业地产这片广袤的天地。reits宛如一颗璀璨的明珠，闪耀着全世界房地产领域最先进生产力的光芒。房地产投资信托，犹如一座精巧的大厦，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的紧密协作，犹如六位能工巧匠各司其职，随着政府执政能力的日益强大，房地产行业的日益规范而拔地而起的。它恰似一把坚固的护盾，能够最大限度地守护政府利益，并如同一股强大的洪流，有效地推动整个房地产行业走向规范的彼岸。。，！另外，从reits的国际发展经验看，几乎所有reits的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的reits存在。因此，reits并不同于一般意义上的房地产项目融资reits具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。此外，reits与股票、债券市场的相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，可优化投资组合，有效分散单一投资证券市场的风险。可以看得出来，这种基金最适合的就是目前我们的这种商业地产，也就是旧厂街市场这一类的商业设施。所以我们不妨考虑如何将你目前即将开发的这些旧城区市场改造项目包装成为这种基金。按照目前华夏国内的情况来看，销售应该会非常的火爆。因为这种模式，本金非常的安全，而且分红率大于10，这可比钱存银行或者买其他基金收益率高多了。而且比起股票来说，还没有风险。所以比较适合你的公司”黄瑶说完，自己也喝了一杯酒。辣的黄瑶赶忙又喝了一口酸奶。这才感觉好多了。郭涛眼前一亮，哈哈，自己怎么没有想到呢？要知道reits自己上大学的时候就研究过，觉得那是一种非常稳健的投资基金但是人往往有时候一忙就会把这些最基本的忘掉了。“那这种基金该怎么发行呢？你知道吗。黄瑶？”郭涛问道。“你知道吗？今晚你的建议真的不错，我非常感谢你”，郭涛补充说道。看到郭涛感谢自己，黄瑶的内心有点忐忑。看起来今晚的效果不错，郭涛终于注意自己，并说自己很有用很关键了。那样下一步，自己也就更有机会接近郭涛。谁让黄瑶这样：（）狂飙，我卖房子赚了几万亿